ТОП популярных вопросов Линии консультаций (18.01.2022)

От нашего пользователя поступил вопрос: По вине арендодателя помещение пострадало и сейчас требует ремонта. Арендодатель затягивает с ремонтом. Арендатор освободил пострадавшие помещения для ремонта, но продолжает платить за весь цех полную арендную плату. Можно ли требовать у арендодателя уменьшение арендной платы до тех пор, пока не будут отремонтированы пострадавшие помещения? Какие документы нужны для этого?

Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам Кривицкой Нины

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты арендной платы. Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон предусматривает механизм защиты для арендатора.

В случае возникновения обстоятельств, препятствующих использованию помещения, зафиксировать их документально (акт, заключение эксперта).

До документального оформления вызвать арендодателя для совместного составления акта с фиксацией направления ему такого уведомления.

Передать копию документов о фиксации обстоятельств, препятствующих использованию помещения, путем направления бумажных документов в адрес арендодателя.

Рекомендуем воспользоваться: Форма: Требование (претензия) об уменьшении арендной платы в связи с неисполнением арендодателем обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс};  Форма: Исковое заявление арендатора в арбитражный суд об уменьшении арендной платы в связи с неисполнением арендодателем обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества и взыскании излишне уплаченной арендной платы (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}

Обоснование:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды и пр.

Подборка:

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) {КонсультантПлюс}.